行政書士業務｜不動産登記、相続登記などにご相談は三重県いなべ市の小林事務所グループまでお気軽にご相談ください。

農地転用許可

農地転用とは、農地に区画形質の変更を加えて住宅地や工業用地、道路、山林などの用地に転換することをいいます。区画形質に変更を加えなくても、駐車場や資材置き場などのように、農地を農地じゃない状態にする行為も農地転用となります。また、一時的に資材置き場や、作業員事務所などにする場合も農地転用となります。
簡単に言えば、農地（耕作を目的とする土地）を農地ではないものにすることをいいます。

農地の転用の許可を受けていない無断転用者には、農地法違反として工事の中止や元の農地に復元させるなどの命令が下り、これに従わない場合には罰則が科せられます。必ず、農地転用の届出または、許可を得ましょう。

対象となる農地

すべての農地が転用許可の対象になります

登記地目が農地であればたとえ、耕作がされていない状態にあっても、農地として活用できる状態（農地性）である限り農地として扱われます。また、逆に登記地目が農地でなくても耕作の用に供されている。つまり、はたから見て畑や田んぼなどに見える土地なら農地とみなされ、転用には届出または許可が必要ということです。

売買契約や登記との関係

農地の売買契約や登記は農地転用の届出または許可が得られない間はすることができません。
一般的には、転用が済んだら売買しますよという、停止条件付売買契約や売買の予約契約をするにとどまります。手続きを終えた後に本契約をする必要があります。
登記の場合も、買主の地位を守るという考えから許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をすることになります。

開発許可

一般の建築物（宅地分譲・道路の新設）または特定工作物（処理場、ゴルフ場や野球場などのスポーツ施設、遊園地や動物園などのレジャー施設、墓苑など）を建設するための土地の開発には、知事の許可が必要になります。開発行為によっては、許可がいらない場合もあります。
当事務所では、お客様からお話を伺ったうえで、事前調査・各種資料の取り寄せから、申請書の作成・提出などの手続き、そして完了後のコンサルタントまで一貫してお引き受けいたします。
又、分譲のプランニングなどはサービスで行っています。ぜひご相談くださいませ。

特定工作物とは？

第1種特定工作物　周辺の環境悪化をもたらすおそれがある工作物

コンクリートプラント、クラッシャープラントなど

第2種特定工作物

ゴルフコース、1ha以上の運動レジャー施設、墓苑など

官有地払下

公共用財産（法定外道路・水路等）の中で、道路や水路としての用途目的を失っており、将来に渡っても公共の用に供する必要がない場合には、道路等の用途を廃止し、その後に売払いをることが可能になります。

また、対象財産に機能がある場合は代替施設を設置することにより用途廃止後払い下げまたは交換が可能となる場合があります。（付替申請）用途廃止とは、道路や水路としての利用目的を失くし、行政財産を普通財産にすることです。売払いとは、財産を有償で譲渡することをいいます。

このような場合は一度ご相談ください

公図に自宅の土地内に使われていない道路や水路が記載されている

新築の際に、所有地内の廃止水路の売払いを受けるまでは、土地を担保にできないと金融機関に言われた

自宅の隣の使用されていない道路を自宅の一部にしたい

契約書等の作成

契約行為は口頭だけの合意で成立させることができますが、後のトラブルを避けるために、是非、契約書類の作成をお勧めします。

当事務所では、事前に綿密な打ち合わせをさせていただいて、ご依頼主様の意思を反映できるように書類を作成いたします。
主に下記の契約書の作成を承りますが、他にも契約関係でお困りのことがございましたら、お気軽にご相談いただければと思います。

このような方は、お気軽にご相談下さい。

賃貸借契約書

売買契約書

金銭消費貸借契約書

贈与契約書

内容証明郵便

内容証明郵便の作成

内容証明郵便とは、相手方に通知した郵便内容を、日本郵便株式会社(郵便局)が証明してくれる制度です。
内容証明を郵送する際には、同一の証明書を３通作成し、差出人が１通、郵便局が１通、受取人が１通をそれぞれ保管することになります。
そのため、例えば、契約を解除する旨を相手方に伝えたい場合、単なる電話や普通郵便では、「解除するなんて聞いていない」「送られてきた書面には解除することなど書いていなかった」などと主張される可能性がありますが、内容証明郵便を活用すれば、郵送内容が間違いなく契約解除の内容であったことを証明できるわけです。

内容証明で対応する具体例

賃金や残業代を内容証明　内容証明の使い道は法的な主張や意思表示をはっきりとしておきたい事案で、具体例としては次のようなものがあります。

貸金返還、敷金返還、賃金や残業代未払い、不法行為に基づく損害賠償や慰謝料などの金銭的の支払いを請求をする。

契約を詐欺、強迫（脅迫）、錯誤、未成年や認知症など判断力の欠如を理由に取り消したり無効を主張をする。

訪問販売をクーリングオフ解約して支払い拒絶の通知をする。

不当な要求、ストーカーや付きまとい行為に対する拒絶をする。

時効完成による権利の取得や権利の消滅の主張をする。

リストラや解雇の不当性を主張、退職願・退職届を提出する、等々。

内容証明の依頼は法律専門家へ

内容証明の依頼　内容証明は証拠として残ることや、その後の対応を検討しなければならないことから専門家に依頼することを強くお勧めします。
専門家が関与することで相手方にとってはプレッシャーになると同時に依頼者様にとっては安心する材料になり得ます。依頼先となるる専門家は『弁護士』『司法書士』『行政書士』ですが、 当事務所の内容証明郵便作成については、その依頼内容に応じて『司法書士』または『行政書士』の名で作成します。

ご希望により訴額１４０万円以下の請求であれば内容証明作成から裁判外交渉や裁判まで認定司法書士としても受任できます。もちろん、司法書士としてあらゆる裁判書類の作成にも対応し、同時に行政書士として行政庁に対する申告や刑事告訴までワンストップでサポートします。

定款・議事録の作成

会社運営上、定款の記載事項を変更したり、それに伴い株主総会や取締役会の議事録を作成しなければならない場面は多々あります。
また定款を変更したことによって、登記をしなければならない場合も出てきます。(登記は原則として2週間以内に申請しなければならず、これを怠ると、100万円以下の過料に処せられることがあります。)
当事務所では、これらの一連の作業の要否を判断し、実行することによって適正な会社運営をサポートしております。

このような方は、お気軽にご相談下さい。

定款作成

各種許認可申請のご相談、代行業務をスムーズに行います。
当事務所は電子定款認証に対応しておりますので、従来より費用を40,000円も節約できます。（印紙代40,000円が不要）

議事録作成

社員総会や株主総会、取締役会など、法人運営・会社経営における重要事項を決議した際に作成しなければならなりません。登記事項の変更手続きをする時はほとんどの場合、議事録の提出を求められます。

遺言書・エンディングノートの作成

相続のときのトラブルを回避するための遺言書を作成支援

せっかく遺言書を作成しても、内容によってはもめ事の原因になります。
また、法的要件を欠いているものは無効です。当事務所ではお客様の状況や要望をしっかりと聞いた上で遺言を公正証書にしたほうがいいのか、しなくてもよいのか等も含め、お客様一人一人にあった遺言内容を個別にご提案。
事前に相続トラブルを回避するよう努めます。
※すでに遺言作成済みの方の見直し・変更も承っています。

遺言書のメリット

この先何が起きても…

この先、いつ何が起こるかは誰にもわかりません。あらかじめ、遺言書を作成しておけば、何が起きても、ご自身の意思を反映することができます。

親族間で争う事がなくなる!?

仲が良かった家族が、相続が原因で疎遠に…というような事例は非常に多くの方が経験されていますが、相続について、あらかじめ遺言で決めておけば、将来において親族間で争うことを防ぐことが出来ます。

相続時の手続きがスムーズに?

遺言書があれば、その内容に沿って手続きするだけです。遺産分割協議をする必要もないので手続はスムーズになります。

自筆証書遺言の保管

法務局における自筆証書遺言の保管について

法務局における自筆証書遺言（手書きで自ら作成した遺言書）の保管制度が令和2年７月10日より開始します。 　現在は公正証書遺言及び秘密証書遺言という方式の遺言書であれば公証役場において遺言書が保管されますが、自筆証書遺言についてはご自分で保管するか信頼できる相続人・第三者に保管してもらうしかありませんでしたので、焼失や破棄や紛失する危険性がありました。

法務局における自筆証書遺言保管制度では、自筆証書遺言を法務局にて保管してもらえるので、焼失や破棄や紛失する心配もなく、また自筆証書遺言の効力発生のために必要な裁判所の検認手続きも免除されるので、これまでのように公証役場での公正証書遺言を利用するしか財産をスムーズに承継する手段がなかった方にとっても、新たな選択肢として十分に活用できる制度ができたと言えます。

自筆証書遺言の内容の相談、保管申出書の作成、法務局への予約などは全て当事務所にて行えます

法務局における自筆証書遺言保管制度は、遺言書を書いた本人が法務局に出向く必要がありますが、自筆証書遺言の内容の相談、保管申出書の作成、法務局への予約などは全て当事務所にて行えますし、法務局に出向く際には当事務所職員が同行しますので、安心してご利用いただけます（保管申出書の作成は弁護士または司法書士でない者がすることは無償であっても法律違反になりますが、その点でも安心できます）。

法務局における自筆証書遺言保管制度は公正証書遺言に替わるものではありません

遺言の内容等によっては公証役場での公正証書遺言のほうが良い場合もあります。法務局における自筆証書遺言保管制度は公正証書遺言に替わるものではありません。どの方式で遺言をのこすことが遺言書を書かれる方のご希望に添えるのか一緒に考えたいと思います。お気軽にご相談ください。